Спорные вопросы государственной регистрации сделок с недвижимостью

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ "сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом в ст. 131 ГК РФ и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) перечень сделок, подлежащих регистрации, отсутствует.

Статья 164 ГК РФ ориентирует на то, что сделки должны регистрироваться лишь в случаях, указанных в законе. Так, о регистрации договора купли-продажи жилья сказано в п. 2 ст. 558 ГК РФ. Очевидно, что в случае продажи нежилой недвижимости сделку регистрировать не требуется. В связи с этим невозможно поддержать исследователей, которые исходят из необходимости регистрации любых сделок с недвижимостью*(1).

Правило о регистрации сделок часто критикуется за то, что такая регистрация не влияет на вещные права, требует последующей регистрации вещного права из сделки; пишут также, что "двойная регистрация" является нежизненной, внося сложности в оборот недвижимости и дополнительно обременяя его участников*(2). Идея об отказе от регистрации сделок выражена и в Концепции развития законодательства о вещном праве 2009 г.*(3) (далее - Концепция).

Действительно, например, при продаже жилья стороны вынуждены проводить регистрацию договора и права собственности покупателя. Это требует от заявителей и регистратора двойных усилий, а также уплаты двойной пошлины (п. 20 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ). Но в чем состоит смысл такой двойной регистрации, непонятно. Смехотворность ситуации заключается в том, что обе регистрации проводятся обычно одновременно (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации).

Важно помнить, что сделка выступает основанием для регулирования отношений сторон сделки, при этом согласно ГК РФ недопустимо произвольное вмешательство кого-либо в частные дела (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Внесение определенной информации в открытый реестр должно быть обосновано, но такое обоснование невозможно обнаружить в отношении сделок.

Однако, увлекшись критикой регистрации сделок, вместе с водой можно выплеснуть и ребенка. Существует большое различие между ситуацией, когда заключается сделка, за которой следует регистрация возникающего на ее основании вещного права, и ситуацией, когда совершается сделка, создающая лишь обременение для собственника (аренда, ипотека). Это иногда упускают из виду. Так, Е.Ю. Петров, начав с критики "двойной регистрации", заключает: "Сделки же сами по себе или обязательственные отношения сторон, не осложненные вещно-правовым элементом (к примеру, аренда недвижимости, ипотека), интересуют третьих лиц в гораздо меньше степени"*(4) (курсив мой. - А.Ш.). Но "желание знать об ипотеке" как раз и создало систему регистрации*(5). Долгосрочная аренда, существенно ограничивающая собственника в осуществлении его права и "следующая" за вещью, также вполне справедливо обосновалась среди обременений, вносимых в реестр. Не следует ради чистоты правила о регистрации вещных прав исключать из объектов регистрации обязательственные права, нуждающиеся в публичности с точки зрения оборота. Такая "последовательность" грозит превратиться в абсурд. Другое дело, что резонно было бы ввести правило о регистрации именно прав (в том числе не имеющих вещной природы), а не обязательственных сделок, заключение которых входит в сферу интересов лишь ее сторон.

Однако пока закон сохраняет требование о регистрации сделок, имеет смысл разобраться в правовых последствиях такой регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ "договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом". При этом согласно п. 1 ст. 165 ГК РФ "несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной".

В литературе обращалось внимание на то, что соотношение указанных норм является неопределенным*(6). Исследователи в результате толкования обычно приходят к выводу о том, что по общему правилу отсутствие регистрации договора означает его незаключенность, а в случаях, прямо указанных в законе, - недействительность*(7).

Такой подход представляется некорректным по следующим причинам.

Оценка регистрации сделки как момента ее заключения (и как этапа заключения) проистекает из приведенной нормы п. 3 ст. 433 ГК РФ. Однако полагаем, что при формулировании данной нормы законодателем была допущена неточность, которая привела к неправильной квалификации регистрации сделки.

"Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей" (ст. 153 ГК РФ). Сделка представляет собой согласованное волеизъявление ее участников. Этому соответствует содержание п. 1 ст. 432 ГК РФ: "Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора". Согласно п. 1 ст. 158 ГК РФ форма сделки может быть устной либо письменной (простой или нотариальной).

Регистрация же по отношению к сделке - действие внешнее, совершаемое не участником сделки, а государственным органом. Регистрацию, в отличие от нотариального удостоверения, нельзя признать "формой сделки". Согласно п. 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом РФ 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (далее - Основы), "нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон...". "Документы, оформляемые в нотариальном порядке, подписываются в присутствии нотариуса" (ст. 44 Основ). Регистратор же не участвует "в формировании сделки", у него имеются лишь обязанность принять документы и право отказать в регистрации, если сделка не пройдет правовую экспертизу (ст. 13, 20 Закона о регистрации). Специфика регистрируемой сделки хорошо показана в п. 3 ст. 165 ГК РФ: "Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки" (курсив мой. - А.Ш.). Если к нотариусу обращаются "с проектом сделки", то к регистратору - с "совершенной сделкой".

Пункт 3 ст. 165 ГК РФ противоречит п. 3 ст. 433 ГК РФ (о заключении договора с момента регистрации), но соответствует п. 1 ст. 432 ГК РФ (заключение договора с момента достижения соглашения). С учетом изложенного и исходя из определения сделки (ст. 153 ГК РФ) буквальное толкование п. 3 ст. 433 ГК РФ должно быть отвергнуто. Сделка как юридический факт возникает в момент ее совершения, т.е. до регистрации. Мнение о том, что отсутствие регистрации сделки не свидетельствует о ее незаключенности, изредка встречается в литературе (его высказывали В.А. Алексеев, И.Е. Степанова, Б.Л. Хаскельберг*(8).

Какую роль в таком случае нужно отвести регистрации сделки?

Все исследователи, отвергающие значение регистрации как момента совершения сделки, пишут о том, что "соблюдение требования о государственной регистрации договора следует считать условием его действительности"*(9).

Однако пороки сделки, влекущие ее недействительность, должны иметь место на момент совершения сделки. Обстоятельства, которые следуют по времени за сделкой, не могут повлиять на ее действительность. Так, недееспособность стороны договора, наступившая после его заключения, не влечет недействительности договора.

Значит, утверждение о том, что "сделка совершается до регистрации, но действительность ее обусловлена регистрацией", является логическим противоречием. Неточной является и констатация Б.Л. Хаскельбергом "отсутствия юридической силы у незарегистрированной сделки". Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ "договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения".

Полагаем, регистрация сделки является юридическим фактом (административным актом), с которым должен связываться момент возникновения прав и обязанностей по сделке. Это объясняется тем, что совершение сделки не всегда создает права и обязанности (на установление которых сделка направлена) в момент ее совершения. Так обстоит дело, например, с суспензивными сделками. Согласно п. 1 ст. 157 ГК РФ "сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит". Аналогична ситуация в отношении завещания. "Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства" (п. 5 ст. 1118 ГК РФ). Вряд ли кто-нибудь будет оспаривать факт наличия сделки в этих примерах до наступления условия, с которым закон связывает возникновение прав и обязанностей из сделки. В обоих случаях для возникновения прав и обязанностей необходимо накопление сложного юридического состава, в который входит сделка и еще один юридический факт (наступление условия, смерть завещателя). Это, кстати, свидетельствует о правильности позиции, согласно которой юридический факт должен быть определен как жизненное обстоятельство, с наступлением которого норма закона связывает те или иные правовые последствия*(10).

Совершение сделки, подлежащей регистрации, порождает правоотношение между сторонами сделки, но не то, на которое сделка направлена (оно возникнет после регистрации), а отношение, направленное на регистрацию сделки. Именно это следует из п. 3 ст. 165 ГК РФ: с момента совершения сделки, подлежащей регистрации, у каждой стороны появляется право требовать регистрации от другой стороны и соответствующая этому праву обязанность противоположной стороны совершить действия, направленные на регистрацию. Причем это "частные" правоотношения, ибо они нацелены на реализацию частного интереса: никакой обязанности перед государством в проведении регистрации не существует.

В.В. Ровный, А.П. Сергеев также отметили существование правоотношений, направленных на регистрацию сделки*(11). Однако возражения вызывает причисление указанных отношений к "организационным"*(12). Выделение организационных правоотношений наряду с имущественными и личными неимущественными нарушает единство критерия классификации. Впрочем, нарушение это происходит уже на уровне дополнения "неимущественных" правоотношений ссылкой на их личный характер. Если имущественные отношения выделяются, поскольку направлены на удовлетворение имущественных интересов участников, то им могут быть противопоставлены только неимущественные, т.е. не имеющие имущественной направленности, отношения. Признак личного характера отношений может быть противопоставлен признаку отсутствия такого характера. При проведении правильной классификации для отношений, направленных на регистрацию сделки, можно обнаружить место в числе неимущественных отношений, не имеющих личного характера. С момента заключения договора, подлежащего регистрации, возникает относительное гражданское правоотношение, связанное с необходимостью осуществления регистрации, а в момент регистрации сделки у сторон возникают права и обязанности, на которые направлена сделка. В этом ключе и должен толковаться п. 3 ст. 433 ГК РФ. Более точной была бы такая формулировка данной нормы: "Права и обязанности из договора, подлежащего государственной регистрации, возникают с момента его регистрации"*(13).

Признание того факта, что сделка является заключенной до ее регистрации, влечет за собой следующие выводы.

Во-первых, необходимо признать возможность оспаривания сделки до регистрации. Пороки недействительной сделки на момент ее совершения уже присутствуют, поэтому ожидать регистрации для возбуждения спора о недействительности сделки бессмысленно. В самом деле, если при подписании сделки были применены угрозы, насилие, почему оспаривание должно быть допущено лишь после регистрации? С момента совершения сделки сторона, применившая насилие, может понудить контрагента к регистрации сделки через суд (ст. 165 ГК РФ). Если противоположной стороне отказывать в возможности оспаривать сделку до регистрации, то в указанном процессе (по ст. 165 ГК РФ) не может быть допущен и встречный иск о признании сделки недействительной. Вместе с тем у пострадавшей стороны есть законный интерес в обессиливании сделки до регистрации. Примечательно, что многие исследователи допускают возможность оспаривания сделки в аналогичной ситуации: в отношении суспензивной сделки до наступления условия*(14), т.е. также до появления прав и обязанностей по сделке.

Во-вторых, при наличии правопреемника у стороны сделки, правоспособность которой прекратилась после подписания сделки, должен быть исключен отказ Росреестра в регистрации сделки со ссылкой на "прекращение правоспособности стороны сделки". На практике регистрационная служба такую ссылку обосновывает п. 1 ст. 20 Закона о регистрации: "Документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Данная мотивировка является, мягко говоря, натянутой. О необходимости регистрации сделки в случае наступления смерти ее стороны после подачи документов на регистрацию, но до регистрации говорит и Б.Л. Хаскельберг*(15). Однако позиция указанного автора несколько противоречива, ибо не обоснована ссылкой на юридическую силу договора до регистрации. Возможно, поэтому исследователь считает, что в случае, если смерть стороны сделки наступила до подачи документов на регистрацию, то решение вопроса должно быть иным: необходимо подавать заявление в суд*(16).

Но что есть право на иск? По общему правилу это не что иное, как возможность защиты имеющегося у истца, но нарушенного права (субъективное право в состоянии защиты). Но если у лица есть возможность подать иск о "понуждении к регистрации", то имеется и право требовать регистрации во внесудебном порядке. Применительно к ст. 165 ГК РФ это означает, что иск правопреемника о регистрации сделки возможен лишь при уклонении другой стороны сделки от регистрации. Поэтому должен быть сделан вывод о возможности обращения правопреемника вместе с другой стороной сделки в Росреестр с заявлением о регистрации сделки во внесудебном порядке. В этом выражается и требование справедливости. Для заключения договора необходимы, как правило, существенные финансовые расходы и серьезные временные затраты. При этом само подписание договора, подлежащего регистрации, порождает у каждой стороны договора и право требовать от контрагента регистрации, и соответствующую этому праву обязанность перед контрагентом совершить действия, необходимые для регистрации, поскольку договор заключен до подачи документов на регистрацию. В связи с этим правоприменитель не должен игнорировать существование сделок, подлежащих регистрации, вне зависимости от наличия и стадии регистрационных процедур.

 

 

А.В. Швабауэр,

 

 

"Законодательство", N 2, февраль 2011 г.

Марков Илья Сергеевич

Юрист

Задать вопрос
Запись на консультацию

Майоров Сергией Петрович

Юрист

Задать вопрос
Запись на консультацию
SiteHeart

О компании

Юридическое агентство Закон-СП основано в г. Сергиев Посад сравнительно недавно, но уже заслужило оправданное уважение и доверие, в лице клиентов как частных лиц, так и юридических. Агентство активно развивается так как в команде только высококвалифицированные, целеустремленные кадры, основная задача агентства помочь, защитить клиента в рамках существующего законодательства...

Полезные советы

Сотрудники ГИБДД могут остановить вашу машину в нескольких случаях. Эти моменты регулирует приказ МВД от 1 июня 1998 года № 329 «О реформировании деятельности Госавтоинспекции МВД России» и п.13.7 Наставления по работе дорожно-патрульной службы ГИБДД МВД РФ. Утвержденные приказом МВД России от 20 апреля 1999 года № 297, дает сотрудникам ГИБДД право останавливать автомобиль и проверять документы на право пользования и управления им, а также документы на автомобиль и перевозимый груз только на стационарных постах ДПС, контрольных постах милиции и контрольно-пропускных пунктах...

Новости

24.09.2017

При регистрации ООО важно предусмотреть многие моменты, связанные с особенностями коммерческой деятельности, интересами и целями учредителей, а также грамотно подготовить документы для регистрации.

12.02.2014

Правительство РФ одобрило законопроект, вносящий изменения в порядок уплаты уставного капитала при регистрации ООО в Сергиевом Посаде и других городах России.